Conviene investire in immobili nel 2025? Guida completa tra rendimenti, rischi e strategie

In Italia il legame con il mattone è profondo e radicato. Da generazioni, comprare casa è stato visto non solo come un passo importante nella vita, ma come una strategia sicura per proteggere e far crescere il proprio patrimonio. Ma il 2025 non è più il mercato di vent’anni fa: tassi di interesse in movimento, nuove forme di investimento e un contesto socioeconomico in continua trasformazione impongono una domanda precisa: conviene investire in immobili oggi?

Per rispondere, occorre guardare ai numeri, alle tendenze e soprattutto al contesto in cui ci si muove, senza lasciarsi influenzare esclusivamente da fattori emotivi o dalla tradizione.

Il fascino senza tempo del mattone

Perché il mattone continua ad attrarre? La risposta non è solo economica.

• Possedere un immobile dà un senso di sicurezza, perché si tratta di un bene tangibile, visibile e, nella percezione comune, meno soggetto a volatilità rispetto ad azioni o criptovalute.

• In più, il potenziale di rendita passiva derivante dagli affitti o di guadagno dalla rivendita è una leva psicologica forte.

Tuttavia, la realtà degli ultimi anni ha dimostrato che il mercato immobiliare non è immune da oscillazioni. Zone che fino a poco tempo fa erano considerate “sicure” hanno visto prezzi stagnanti, mentre altre aree in riqualificazione hanno registrato aumenti consistenti. La differenza l’ha fatta la capacità di leggere il mercato e agire in base a dati concreti.

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Le diverse modalità di investimento immobiliare

Oggi parlare di investimento immobiliare significa spaziare tra più opzioni.

Non c’è solo la classica seconda casa da affittare. Si può puntare su immobili residenziali per locazioni a lungo termine, su locali commerciali, su studentati o su soluzioni turistiche a breve permanenza. Esistono anche formule finanziarie che consentono di investire senza possedere fisicamente l’immobile, come i REIT, gli ETF e i fondi immobiliari.

In forte crescita c’è il crowdfunding immobiliare, che permette di partecipare a progetti di sviluppo o ristrutturazione con capitali ridotti e orizzonti temporali definiti. È un approccio che offre diversificazione e minore impegno gestionale, ma va valutato con attenzione sulla base della solidità dell’operatore e del progetto.

Conviene investire in immobili oggi?

Il 2025 offre un quadro contrastante. Alcuni segmenti del mercato sono in ripresa grazie alla domanda di affitti in aree strategiche come Milano, Bologna, Firenze e alcune località turistiche di alto livello. Allo stesso tempo, in zone periferiche o in città con poca attrattiva economica, i prezzi restano fermi e i tempi di vendita lunghi.

L’andamento dei tassi di interesse influenza fortemente le scelte degli investitori. Dopo gli aumenti degli ultimi anni, si intravede una stabilizzazione, ma i mutui restano più costosi rispetto a un decennio fa. Questo riduce la platea di acquirenti e può incidere anche sulla rivendita. Per capire se conviene investire in immobili, bisogna analizzare i potenziali rendimenti al netto dei costi e valutare se l’investimento è sostenibile nel lungo periodo.

Come calcolare la redditività reale

Il rendimento di un immobile può derivare dalla locazione o dalla rivendita a un prezzo più alto. 

Nel primo caso, si calcola il rapporto tra affitto annuo e prezzo di acquisto, ottenendo il rendimento lordo. Ma ciò che interessa veramente è il rendimento netto, ossia quanto rimane dopo tasse, manutenzione e costi accessori.

Per esempio, un appartamento acquistato a 200.000 euro e affittato a 900 euro al mese genera un lordo del 5,4%, ma tra imposte, spese condominiali, periodi di sfitto e manutenzione, il netto può scendere facilmente sotto il 4%. Se invece si punta alla plusvalenza, entrano in gioco la capacità di comprare a un prezzo vantaggioso, il tempismo di vendita e l’andamento del mercato.

Le spese da considerare

Uno dei motivi per cui molti investimenti immobiliari rendono meno del previsto è la sottovalutazione delle spese. L’acquisto e la gestione di una proprietà comportano costi che, sommati, possono erodere gran parte del guadagno. Le voci principali sono:

• imposte iniziali sull’acquisto (registro, IVA, ipotecaria, catastale)

• parcella notarile e commissione d’agenzia

• lavori di ristrutturazione, arredamento e ammodernamento

• tasse annuali come IMU e, dove applicabile, TASI

• imposte sugli affitti (cedolare secca o regime ordinario)

• manutenzione ordinaria e straordinaria

• eventuali spese legali in caso di contenziosi con inquilini

  
  

Chi entra nel mercato senza aver messo in conto queste uscite rischia di vedere il proprio rendimento ridursi drasticamente.

I rischi dell’investimento immobiliare

Il rischio più evidente è quello di una svalutazione dell’immobile, che può essere causata da fattori economici generali, degrado della zona o nuove costruzioni che aumentano l’offerta.

Un altro pericolo concreto è la morosità degli inquilini: oltre a bloccare il flusso di entrate, può generare costi legali e tempi lunghi per il recupero del bene.

C’è poi il rischio di spese impreviste: guasti importanti, lavori imposti da nuove normative o danni accidentali. E infine, il fattore liquidità: a differenza di azioni o fondi, un immobile non si vende in pochi giorni e potrebbe essere necessario abbassare il prezzo per concludere la transazione rapidamente.

Come ridurre i rischi e aumentare il rendimento

La chiave per limitare i rischi è una strategia ben definita.

Diversificare gli investimenti, scegliendo immobili in zone differenti o combinando residenziale e commerciale, riduce l’esposizione.

Selezionare con cura gli inquilini e usare contratti chiari, magari supportati da garanzie, aiuta a prevenire morosità. Un’analisi approfondita del mercato prima dell’acquisto permette di individuare aree in crescita e di evitare quelle con scarsa domanda. Infine, affidarsi a un property manager può liberare l’investitore dalle incombenze quotidiane e migliorare la redditività complessiva.

Mutuo e leva finanziaria

Acquistare con un mutuo può ampliare le possibilità di investimento, ma introduce variabili da non trascurare. Se il canone copre rata e spese, l’effetto leva è positivo e consente di mantenere capitale liquido per altre operazioni. Tuttavia, aumenti dei tassi o imprevisti possono compromettere l’equilibrio finanziario. È fondamentale simulare diversi scenari e mantenere una riserva di liquidità.

Crowdfunding e soluzioni innovative

Il crowdfunding immobiliare rappresenta una delle novità più interessanti degli ultimi anni. Permette di investire anche poche migliaia di euro in progetti selezionati, ottenendo un rendimento proporzionale.

Offre diversificazione e accesso a operazioni prima riservate a grandi investitori. Ma non è privo di rischi: ritardi nei lavori, variazioni nei costi o cambiamenti di mercato possono influire sui guadagni.

Dove guardare nel 2025

Le città con forte attrattiva universitaria, turistica o economica restano le più interessanti per l’affitto e la rivalutazione. Milano è ancora un punto di riferimento per investimenti a reddito, seguita da Bologna e Firenze.

Anche alcune località costiere e montane di pregio offrono opportunità, soprattutto per affitti brevi.

Un’attenzione particolare meritano le aree in riqualificazione, dove i prezzi sono ancora accessibili ma con buone prospettive di crescita grazie a infrastrutture in arrivo o progetti urbanistici.

Alternative al possesso diretto

Non tutti desiderano occuparsi della gestione fisica di un immobile. I REIT, gli ETF e i fondi immobiliari permettono di investire nel settore con maggiore liquidità e senza incombenze operative. La tokenizzazione immobiliare, ancora poco diffusa in Italia, potrebbe aprire nuove strade, consentendo di acquistare quote digitali di proprietà e scambiarle facilmente.

Errori da evitare

Molti investitori cadono in errori comuni: acquistare spinti dall’emotività, ignorare la domanda reale della zona, trascurare la manutenzione o non pianificare la strategia di uscita. Evitare queste trappole significa trattare l’immobiliare come un’attività imprenditoriale e non come un semplice acquisto.

Confronto con altri asset

Rispetto ad azioni, obbligazioni o oro, il mattone richiede più capitale iniziale e una gestione attiva, ma può offrire una combinazione di rendita e rivalutazione che pochi asset garantiscono.

Le azioni offrono liquidità e rendimenti potenzialmente elevati ma con maggiore volatilità; le obbligazioni sono più stabili ma meno redditizie; l’oro protegge dall’inflazione ma non genera reddito. L’immobiliare, se ben pianificato, può rappresentare un equilibrio tra queste opzioni.

Conviene davvero investire in immobili?

La risposta è dipende, solo se l’operazione è pianificata con criteri imprenditoriali: analisi della zona, calcolo preciso dei costi, scelta di inquilini affidabili e strategia di uscita chiara. Chi cerca un bene tangibile, in grado di produrre flussi costanti e con potenziale di crescita, può ancora trovare nel mattone un alleato.

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